El mercado inmobiliario de oficinas en Europa está experimentando un notable resurgimiento en el interés de los inversores después de un período desafiante de revalorización en 2023.
Esta revalorización ha impactado significativamente los activos de oficinas, particularmente en Alemania, la región anglo-escandinava y los EE. UU. Sin embargo, también ha creado oportunidades para que los inversores adquieran estos activos a precios descontados.

Según el último análisis de CBRE, las inversiones en oficinas en Europa se han convertido en el sector más activo, con un aumento del 1% en los volúmenes de inversión, totalizando 18.7 mil millones de euros en la primera mitad del año.
Rob Wilkinson, CEO de AEW Europe, destaca que la fase de revalorización para las oficinas principales ha concluido, haciendo que esta clase de activos sea atractiva nuevamente.
Identifica dos tipos de compradores potenciales activos: inversores generalistas y a largo plazo que buscan activos de trofeo a precios descontados, e inversores oportunistas que buscan altos rendimientos adaptando activos en dificultades a las necesidades modernas de los inquilinos o convirtiéndolos para uso residencial o mixto.

El valor de capital de los activos de oficinas ha disminuido un 26% en toda Europa, en comparación con una caída del 16% para todos los demás sectores combinados.
A pesar del bajo sentimiento en el sector debido a pérdidas significativas, Wilkinson predice que las oficinas generarán los mayores rendimientos totales.
Enfatiza que ahora es un momento oportuno para invertir, ya que cuanto mayor sea la caída en las valoraciones, más fuerte será la recuperación.
Sin embargo, la deuda sigue siendo un desafío, con la deuda de muchas propiedades superando su valor de activo.
Las negociaciones entre deudores y prestamistas están en curso, y los bancos, particularmente en el sur de Europa, están mejor capitalizados, reduciendo el riesgo de choques financieros.

Rasheed Hassan de Savills señala que la pandemia de COVID-19 aceleró la divergencia entre oficinas principales y secundarias.
Las oficinas principales, caracterizadas por su eficiencia, tecnología y ubicaciones privilegiadas, han visto mínimas caídas de valor, mientras que las oficinas secundarias han reducido su valor a la mitad.
La tasa de vacancia promedio en Europa es del 8%, pero supera los dos dígitos para oficinas periféricas, mientras que las oficinas principales en ciudades como Milán tienen una tasa de vacancia por debajo del 3%. La limitada construcción de nuevas oficinas podría llevar a una escasez crónica de espacios de oficinas principales en los próximos años.

James Burke de Savills señala que la entrega de nuevos espacios de oficinas en 2023 cayó un 23% interanual a 3.3 millones de metros cuadrados, la más baja en cinco años.
Se espera un aumento del 30% en 2024, pero los crecientes costos de construcción y financiamiento probablemente resultarán en una escasez de espacios de Grado A para 2027/2028.
En consecuencia, los desarrolladores pueden exigir un aumento del 10% en los alquileres de oficinas principales para hacer viables nuevos proyectos.
Para finales de 2023, se espera que los rendimientos de oficinas principales en las capitales europeas oscilen entre el 4% y el 5.25%.

Marie-Laure Leclercq De Sousa de JLL destaca la creciente disparidad en la demanda y el rendimiento financiero entre oficinas principales sostenibles y secundarias obsoletas.
Esto presenta tanto oportunidades como desafíos para los inversores.
La próxima década verá conversiones significativas de espacios de oficinas a otros usos, pero los altos costos y la burocracia podrían obstaculizar la inversión.
En París, por ejemplo, 5 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas permanecen sin alquilar, planteando preguntas sobre quién financiará su conversión.
Para 2030, los nuevos proyectos de oficinas principales en las principales ciudades europeas cubrirán solo el 46% de la demanda.

En Italia, el sector de oficinas lidera en volúmenes de inversión, con 960 millones de euros invertidos en la primera mitad de 2024, representando el 27% del mercado.
Milán sigue siendo un foco clave para los inversores, con una fuerte presencia de capital privado y una revalorización limitada.
Roma también está atrayendo un creciente interés.
Los fundamentos del sector siguen siendo robustos debido a la persistente descompensación entre oferta y demanda, impulsada por la falta de productos principales.
Los rendimientos principales en Milán y Roma son del 4.5% y 4.75%, respectivamente, con una posible compresión esperada en la segunda mitad de 2024, ayudada por una política monetaria menos restrictiva.